Bostadsrättsförening/BRF – så fungerar det

Att äga sin lägenhet har många fördelar jämfört med att hyra. Men vad är det man faktiskt äger och vad är egentligen en bostadsrätt? Och hur fungerar en bostadsrättsförening eller BRF som det förkortas? Det ska vi reda ut i vår BRF-skola. Du får också veta varför du definitivt gör klokt i att intressera dig för bostadsrättsföreningens ekonomi och belåningsgrad. Så häng med, nu börjar vi!

I den här texten kommer det att handla om det mest grundläggande. Vad är en bostadsrättsförening eller BRF? För även om du har hört begreppet aldrig så många gånger är det kanske inte alldeles självklart. För att reda ut saken tar vi hjälp av Ulrika Blomqvist, vd för Bostadsrätterna. Ulrika är jurist och Bostadsrätterna, ja, det är en intresseorganisation med 9 000 bostadsrättsföreningar som medlemmar.

– Vi jobbar för den här bostadsformen dels genom rådgivning och utbildning till våra medlemmar, dels genom opinionsbildning, säger Ulrika.

Ulrika Blomqvist


BRF är en ekonomisk förening

Vad är då en bostadsrättsförening? Det enkla svaret är att det är en ekonomisk förening som har till uppgift att upplåta lägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar. Vilket förstås omedelbart leder till frågan ”Vad är en bostadsrätt?”. Ja vad är en bostadsrätt, Ulrika?

– När man talar om en bostadsrätt syftar man ju oftast på en lägenhet, eller kanske ett radhus som ingår i en bostadsrättsförening. Men bostadsrätt är egentligen själva upplåtelseformen. När du köper en lägenhet med bostadsrätt betalar du för nyttjanderätten av bostaden. Du äger den inte, men avtalet du tecknar med BRF:en innebär att du har rätt att bo i den för tid och evighet. Ett bostadsrättsavtal kan nämligen inte sägas upp. Det enda undantaget är om ägaren till bostadsrätten – eller bostadsrättshavaren som det heter – missköter sig grovt. Till exempel struntar i att betala avgiften till föreningen eller stör grannarna på ett oacceptabelt sätt.

Bostadsrättshavarens ansvar

Okej, som bostadsrättshavare blir jag alltså medlem i BRFen. Jag äger inte ”min” lägenhet, men jag får bo i den. Då blir man ju lite nyfiken på vad jag får göra med min lägenhet och vilket ansvar jag har som bostadsrättshavare.

– Förutom självklara saker som att betala avgiften i tid och vara normalt skötsam ska du hålla lägenheten i gott skick. Skulle det inträffa något större fel måste du meddela styrelsen. Till exempel om det plötsligt skulle börja läcka in vatten från taket. I bostadsrättsföreningen gäller delat underhållsansvar. Du som bostadsrättshavare har ansvaret för i princip allt som syns i lägenheten – ytskikt som tapeter, golv och målade ytor, spis, vitvaror, badrumsinredning och armaturer. Så skulle det behöva tapetseras om eller om tvättstället går sönder är det du som ska se till att få det gjort och betala.

Bostadsrättsföreningens ansvar

– Bostadsrättsföreningen ansvarar däremot för själva byggnaden och konstruktionen. Bjälklag, tak och ledningar till exempel. Så när de omtalade stammarna behöver bytas är det en sak för BRFen. Föreningen ansvarar också för att allt utanför din lägenhetsdörr fungerar. Att trapphusen städas och soporna hämtas. Och förstås för underhåll och teknisk förvaltning av fastigheten. Ofta köper föreningen in förvaltningstjänsterna, säger Ulrika.

Som bostadsrättshavare blir du alltså medlem i bostadsrättsföreningen och har möjlighet att påverka. Dels genom att lägga förslag till årsstämman – kanske tycker du att det vore en bra idé att fixa en gemensamhetslokal i källaren eller ordna med en grillplats på gården. Som medlem får du också vara med och välja BRFens styrelse. Du kan också kandidera och bli invald i styrelsen, som ju består av föreningens medlemmar.  Styrelsen, ja, vad gör den egentligen?

– Den fattar alla beslut som krävs för att sköta föreningens hus, mark och ekonomi. Den tecknar avtal om allt från trädgårdsskötsel och sophämtning till städning av gemensamma utrymmen och fattar beslut om underhållsplaner och allt annat som gäller fastigheternas skötsel. Både på kort och lång sikt. En gång om året upprättar styrelsen en årsredovisning som läggs fram vid årsstämman. Med den som underlag fattar medlemmarna beslut om styrelsen ska beviljas ansvarsfrihet. Med andra ord om de tycker att styrelsen har skött sitt jobb, säger Ulrika.

Äkta och oäkta BRF

Glasklart så långt, men så talar man ju också om äkta och oäkta bostadsrättsföreningar. Vad är det för något?

– En äkta BRF har som huvudsyfte att förse sina medlemmar med bostäder och gemensamma utrymmen. Om minst 60 procent av ytan används till detta klassas BRF:en som äkta. I en oäkta bostadsrättsförening upplåts med än 40 procent av lokalytan till annat än boende – till exempel butiker eller kontorslokaler.

Och varför är det viktigt om bostadsrättsföreningen är äkta eller inte?

– Därför att det påverkar beskattningen, både för föreningen och bostadsrättshavaren. För bostadsrättshavaren är det framförallt viktigt den dag du funderar på att sälja din lägenhet. Finns din lägenhet i en äkta BRF skattar du 22 procent av reavinsten. Du har också rätt att få uppskov med reavinstskatten om du köper en ny bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. Den som säljer en lägenhet i en oäkta BRF får däremot skatta 20 procent av reavinsten och har ingen möjlighet att skjuta upp skatten.

Äger tillsammans med grannarna

Så då vet vi både vad en bostadsrätt och en bostadsrättsförening är för något. Men innan vi släpper Ulrika, vilka är de viktigaste skillnaderna mellan bostadsrätt och hyresrätt?

– En viktig skillnad är att ett hyresrättsavtal kan sägas upp. Det kan inte ett bostadsrättsavtal om bostadsrättshavaren sköter sig som hen ska. En annan är att du som bostadsrättshavare har ett ägande – tillsammans med dina grannar äger du allt som ingår i föreningen. På så sätt betalar du faktiskt till dig själv, allt överskott stannar i föreningen. Bor du i hyresrätt har du istället en hyresvärd som i de allra flesta fall vill tjäna pengar på sin verksamhet. Som hyresgäst slipper du däremot allt underhållsansvar i lägenheten du hyr – även om du förstås måste vara rädd om väggar, golv, vitvaror och allt annat, säger Ulrika Blomqvist.

5 snabba om BRF

  • En bostadsrättsförening (BRF) är en ekonomisk förening som äger och förvaltar fastigheter och ofta tomtmark vars syfte är att erbjuda boende för medlemmarna.

  • Som bostadsrättshavare blir du medlem i BRFen och har möjlighet att påverka. Du äger inte din lägenhet men teknar ett avtal med föreningen som ger dig rätt att använda den som bostad. Däremot äger du bostadsrättsföreningens alla tillgångar tillsammans med dina grannar.

  • Bestämmer i bostadsrättsföreningen gör styrelsen. Styrelsen utses av medlemmarna vid årsstämman.

  • Som bostadsrättshavare ansvarar du för underhållet av det mesta som syns i lägenheten. Större saker som till exempel yttertak och VA-ledningar är föreningens ansvar.

  • Enligt SCB finns det 2021 runt 990.000 lägenheter med bostadsrätt i Sverige. Det kan jämföras med 1,4 miljoner hyresrätter.