De fem viktigaste sakerna att ha koll på i BRFens årsredovisning

I den första delen av BRF-skolan gick vi igenom vad en bostadsrättsförening är och hur boendeformen fungerar. Missade du den hittar du den här. Vi berättade också att BRFens styrelse ansvarar för att upprätta en årsredovisning. Och den bör du alltså kika lite närmare på om du är spekulant på en bostadsrätt.

För att guida dig rätt bland alla ekonomitermer tar vi hjälp av Marie Östlund på på SBC eller Sveriges Bostadsrättscentrum som hela namnet lyder. SBC har funnits i 100 år och började som en förening för att samordna inköp av kol för uppvärmning av bostäder. Idag hjälper man ett stort antal bostadsrättsföreningar med ekonomisk och teknisk förvaltning, olika konsulttjänster samt rådgivning och utbildning.

Foto: Håkan Målbäck

Rådgivare åt BRF-styrelser

Marie är bostadsrättsspecialist och fungerar bland annat som rådgivare och bollplank åt BRF-styrelser i hela landet. Det roligaste jobb man kan ha tycker hon själv.

– Ja, jag brinner för bostadsrätt. Tycker att det är viktigt att människor får möjlighet att påverka sitt boende. Jag sitter själv i styrelsen i vår egen lilla BRF. Och att hjälpa styrelser och människor att jobba smartare är det bästa jag vet.

Så, Marie, för att ta det från början, vad är årsredovisningen i en bostadsrättsförening?

– Det är en årlig ekonomisk rapport som upprättas av styrelsen, eller av en ekonomisk förvaltare som anlitas av styrelsen. Men det är alltid styrelsen som ansvarar för att den upprättas och är korrekt. Det är den enda rapporten som lämnas till föreningens medlemmar. Syftet är att den ska ge en så heltäckande bild av föreningens verksamhet och ekonomi som möjligt. Till medlemmarna, men också till mäklare, banker och potentiella bostadsspekulanter.

Och varför är den så viktig att hålla koll på?

– För att den visar hur BRF:en mår. I den syns föreningens styrkor och svagheter. Du kan också få en uppfattning om vilka utmaningar som väntar i framtiden. Därför är den det bästa underlag du kan få för att ta ett bra beslut och bedöma eventuella risker med att investera i föreningen.

Årsredovisningen består av fyra delar. Först kommer förvaltningsberättelsen. Den innehåller dels olika grundfakta som antal lägenheter och medlemmar, dels en löpande beskrivning av vad som hänt under året. Där kan du läsa om trädgårdsdagen då medlemmarna hjälptes åt att fixa iordning på innergården, men också om ommålningen av fasaden och annat underhåll.

Som i lyxfällan

Efter den kommer balans- och resultaträkningen. Marie förklarar att den ser ut ungefär som Lyxfällans budgettavla. Här listas alla tillgångar och skulder – plus och minus. Den tredje avdelningen består av noter till resultat- och balansräkningen. Här kan man i detalj se vilka händelser och åtgärder som döljer sig bakom de olika posterna.

Sist kommer revisionsberättelsen. Marie ger rådet att att börja från slutet och läsa den allra först.

– I den ger revisorn sin syn på verksamheten och ekonomin innan hen ger sitt okej och skriver under. Och om inte något är alldeles galet rekommenderar revisorn medlemmarna att bevilja styrelsen ansvarsfrihet. Revisorns beskrivning ger ofta en ganska bra bild av hur föreningen mår rent ekonomiskt. Säger Marie.

Hennes tips är att sedan bläddra fram till sidan ett och ta en ordentlig titt på förvaltningsberättelsen. På så sätt har du en översiktlig bild av verksamheten innan du kastar dig in i resultat- och balansräkningen och dess noter.

Vad ska man då vara observant på under läsningen?

– För det första är det bra att kolla om det finns avgiftshöjningar planerade – och hur stora de i så fall är. Det är också intressant att se om några dolda tillgångar finns listade. Föreningen kanske fortfarande har hyreslägenheter i beståndet efter en tidigare ombildning till bostadsrätt. Om hyresgäster i sådana lägenheter flyttar får föreningen in pengar. Därför klassas det som en dold tillgång i årsredovisningen.

– En kassaflödesanalys är också full av bra information. Har kassan ökat eller minskat i förhållande till föregående år? Och varför ser siffrorna ut som de gör? Har kassan minskat behöver det inte vara dåligt. Föreningen kanske har amorterat av lån vilket ju innebär en investering. Har man däremot spenderat pengar på att täta hål i taket är det förstås ett varningstecken. Det tyder ju på att fastigheten är dåligt skött, säger Marie.

Underhållsplanen är viktig

En annan sak att hålla ögonen på är om föreningen har en underhållsplan som är långsiktig och uppdateras årligen. Marie betonar att det är en klar hälsoindikator för varje bostadsrättsförening eftersom det visar att man har koll på fastigheterna och slipper att drabbas av oförutsedda händelser som kräver brandkårsutryckningar.

– En väl skött fastighet och bra planering är en av de viktigaste förutsättningarna för en god ekonomi i bostadsrättsföreningen, säger bostadsrättsexperten Marie Östlund.

Fem saker att hålla koll på i bostadsrättsföreningens årsredovisning. Här är Maries lista:

1. Hur ser kassaflödet ut? Har kassan ökat eller minskat i förhållande till föregående år. Titta så långt tillbaka som det är möjligt för att få en bild av den ekonomiska utvecklingen. Och det viktigaste av allt – försök hitta svaren till varför det ser ut som det gör. Svaren berättar nämligen mer än siffrorna. En minskad kassa kan ju bero på att föreningen amorterat av lån och har kassan ökat kan det det i värsta fall bero på att föreningen skjuter nödvändigt underhåll framför sig.
   
   
2. Äger föreningen marken fastigheterna står på? Är svaret nej kan det vara ett varningstecken. Tomträttsföreningar riskerar att få sämre lånevillkor och har större risk att drabbas av oväntade kostnadsökningar när tomträttsavtalet ska förhandlas om.
   
   
3. Hur stor är föreningen? I en liten förening är det färre som är med och delar på kostnaderna. Det kan innebära en risk. Riktigt små föreningar kan också ha svårt att få lån. Många banker är restriktiva när det handlar om föreningar med mindre än 15 lägenheter. Räkna också med mer jobb i en liten förening. Å andra sidan kan den sociala gemenskapen i en liten förening väga upp många nackdelar om personkemin mellan grannarna stämmer.
   
   
4. Tar styrelsen in professionell hjälp, exempelvis för att sköta ekonomi, eller upprätta underhållsplaner eller projektleda vid större åtgärder i fastigheterna? Tar man hjälp av jurister för att i god tid lösa konflikter mellan bostadsrättshavare. Är svaret ja vet man att styrelsen är proaktiv och ser till föreningens bästa. Att anlita proffs kostar förstås pengar, men det kostar mycket mer att göra fel.
   
   
5. Hur stor är avgiften per kvadratmeter? Och framförallt hur har den förändrats genom åren? Små årliga justeringar tyder oftast på en välskött förening. Gör styrelsen stora höjningar stötvis finns det däremot anledning att bli orolig. Låga avgifter är förstås något positivt, bara de inte är ett resultat av eftersatt underhåll. Står avgifterna stilla finns det också skäl att fundera över orsaken. Beror det på att avgifterna varit för höga tidigare? Eller kommer det en kostnadschock framöver.