Därför behöver du bry dig om bostadsrättsföreningens ekonomi och belåningsgrad

I den förra delen av vår BRF-skola tog vi en närmare titt på bostadsrättsföreningens årsredovisning. Vill du gå tillbaka och repetera hittar du den här. I den här texten ska vi grotta in oss ännu längre i BRF:ens ekonomi. Bland annat tittar vi på bostadsrättsföreningens belåningsgrad – ett av de allra viktigaste nyckeltalen. Och precis som i det förra avsnittet är Marie Östlund, bostadsrättsexpert på Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC), vår guide i ekonomidjungeln.

Foto: Håkan Målbäck

Varför ska du då bekymra dig om bostadsrättsföreningens ekonomi? Du vill ju bara ha någonstans att bo.

– Föreningens ekonomi blir din ekonomi. Du köper ju in dig i en förening för att äga en fastighet tillsammans med andra människor. Gemensamt ska ni ta hand om huset och marken så den bibehåller och ökar i värde. Ungefär som en aktie, fast här får möjlighet att bo i din investering.

– En viktig sak att hålla koll på är förstås månadsavgiften per kvadratmeter. Alltså den avgift du ska betala för fastighetsunderhåll och löpande drift. Tillsammans med dina eventuella egna lånekostnader är den ju direkt avgörande för hur din privata budget kommer att se ut, säger Marie Östlund.

Så är en hög månadskostnad alltid ett varningstecken?

– Nej, så enkelt är det inte. I en förening med nyproducerande lägenheter är avgiftsnivån av naturliga skäl högre än i en äldre förening. Låga avgifter är förstås något positivt, men se bara upp så att de inte är ett tecken på att föreningen struntar i att underhålla husen. Kolla att det finns en underhållsplan och att den följs. Försök överhuvudtaget  bedöma om avgiftsnivån känns rimlig. Och tänk på att det kan skilja mellan olika föreningar vad som ingår i avgiften. Kolla om exempelvis bredband, TV, värme och vatten ingår eller om du kommer att betala extra för det.

BRF:ens belåningsgrad spelar stor roll

Bostadsrättsföreningens belåningsgrad är en annan faktor som är avgörande för föreningens, som därmed också för din, framtida ekonomi. Belåningsgraden får du fram genom att dela BRF:ens skulder med den sammanlagda bostadsytan. Uppgifterna hittar du i årsredovisningens noter. Generellt brukar belåningsgraden vara högre i i BRF:er med nyproducerade lägenheter. Lägst är den ofta i äldre välskötta föreningar.

Vad är då en hög belåningsgrad? När ska jag börja bli orolig som spekulant?

– Ligger belåningen på 5.000 kronor per kvadratmeter eller mindre är det riktigt bra. Närmar den sig 10.000 kronor börjar det däremot ringa lite varningsklockor. Och går den uppåt 15.000 ska du definitivt bli orolig. Men det kan också finnas rimliga skäl till en relativt sett hög belåningsgrad – även om det inte handlar om nyproduktion. Kanske har BRF:en lånat till en omfattande renovering

– till exempel ett stambyte. Det viktigaste är att söka svar på varför belåningen ser ut som den gör. Ofta hittar du dem i årsredovisningens förvaltningsberättelse. Samtidigt är det inte självklart att en låg belåning är något positivt. I värsta fall är det ett resultat i att man har struntat i långsiktigt underhåll.

– Titta också på lånevillkoren. I noterna kan du se hur hög räntan är. Och glöm inte att kolla när lånen ska skrivas om. När räntan ändras kan det påverka din avgift – såvida inte bostadsrättsföreningens styrelse har varit proaktiv och gjort en flerårsbudget kopplad till underhållsplanen. En smart styrelse planerar avgiften utifrån en historiskt korrekt kalkylränta.

5 snabba om ekonomi och belåningsgrad i BRF:en

1. Bostadsrättsföreningens ekonomi kommer att få direkt inverkan på din privatekonomi. En BRF med välskött ekonomi och bra planering innebär oftast lägre månadsavgift. Dessutom behöver du inte vara orolig för chockhöjningar på grund av oförutsedda händelser eller eftersatt underhåll.
   
   
2. Belåningsgraden får du fram genom att dela BRF:ens skulder med den totala bostadsytan.
   
   
3. En belåningsgrad på 10.000 kronor/kvm eller mer brukar betraktas som hög. Var i så fall noga med att kolla upp orsakerna bakom.
   
   
4. Hög belåning innebär en större risk för dig som bostadsrättshavare.
   Skulle räntan gå upp i framtiden innebär det också att avgifterna går upp. Har du dessutom privata lån riskerar de också att bli dyrare.
5. Att jämföra räntekostnaderna med nettoomsättningen ger intressant info om bostadsrättsföreningens ekonomi. Om mer än 40 procent av nettoomsättningen går åt till räntor är det ett dåligt tecken. Helst ska den ligga under 30 procent.